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租、买写字楼的注意事项

楼主该贴发表于:2013-8-2 14:31

　　古语有云：工欲善其事，必先利其器。每家公司在选择写字楼的时候，都希望能够在最短的时间内租到、买到最合适的写字楼。这种想法固然没错，但是写字楼租售过程中一些应该注意的问题同样不容忽视，否则将给日后的工作带来很多不必要的麻烦。小编整理了写字楼租售过程中各应注意的若干事项，并精心盘点出岛城可租可售写字楼项目，供各位参考。
　　租赁写字楼注意事项
　　租户与业主签订写字楼租赁合同时，除应注重对承租单元、租期、起租日、月租金、停车位等的约定外，还应注意以下几点：
　　1、房屋装修消防验收通过的时间。
　　2、押金付款方式及押金退还条款。对于承租人而言，争取所付押金的金额要尽可能少，需要在合同中强调：租期结束时，业主应该退还租户押金的具体时间及因押金退还滞后而产生的滞纳金等，以防个别业主在江阴写字楼出租的租户退租房屋时对租户进行百般刁难、拖欠房屋押金不还。这种现象不是没有出现过的，所以请租户在早期的合同条款中就格外注意。
　　3、关于免租期在整个租期中所处的时间段的约定。对于租户而言，尽量在合同谈判时争取把免租期放到整个租期的前阶段。
　　4、退租后的交房状况：现状交房还是原状交付。对于江阴租房租户而言，争取在合同中约定，退租后房屋按退租时的现状交付，尽量避免签为退租时必须把房屋恢复成刚租赁时的原样。因为这样可以免去租户在房屋退租时，在面对公司搬家本来就有的一大堆头痛的工作的同时，又要忙于应付为原房屋进行恢复装修，尽量争取提早避免既费神、又费钱的麻烦。
　　投资写字楼前先了解六大细节
　　1、甲级写字楼：
　　就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。
　　2、5A：
　　指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。所以，5A只是代表写字楼的智能化水平。
　　3、电梯：
　　现在的写字楼都是高层或者超高层的，此时电梯的配置和速度直接影响了高峰期上下班的速度。像福州的宇洋中央金座达到了258米，是金融街第一高楼，配置了28部高速电梯，上班不必担心电梯拥堵。中捷金融大厦更是特别设置了老板专属电梯等，突出项目的优势。
　　4、空调：
　　现在的写字楼中央空调分为VRV和VAV两种系统。通俗来讲，VAV讲的是整体控制，而VRV能做到分层控制，这样就不用为了个别企业加班而将整幢楼的空调系统开启，达到节能的目的。
　　5、停车位：
　　写字楼停车位紧张成为老旧写字楼最大的弊病。停车位缺乏已经成为影响写字楼价值的一大因素，直接影响到出租率和投资收益。据了解，“按办公面积配比车位”已是国际高端写字楼的通行标准，每100平方米的面积配比在0.5-1是比较合适的。宇洋中央金座就以1000多个停车位标榜金融街第一，这也是其吸引投资者的主要卖点之一。
　　6、物管：
　　作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定了某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。因此选择投资写字楼时，最好选择由国际性物管公司管理的。
　　同时，租赁合同应留心十大事项：
　　1、出租方出租合法性，例如产权证明(或经营权证明)。出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。
　　2、出租标的物(即承租房屋)的定义和描述是否准确，及房屋的交付状态。
　　3、租金相关费用所包涵的内容及收费标准和付款方式。
　　4、出租人的权利和义务。
　　5、承租人的权利和义务。
　　6、对承租单元续租、扩租、转租或优先购买权的约定及条件。
　　7、对不可抗力事件的约定。
　　8、出租方和承租方的负责条款。
　　9、对合同终止及相应处理办法的约定。
　　10、双方争议的解决方式。
　　购买写字楼注意事项
　　1、要看地头。保障投资回报关键是出租率，商务式写字楼主要针对中小企业而设，因此一定要选在中小企业多的地方。对批发市场地段，还要考察其业态组合是否合理，通常来说，越多行业结合的批发市场，有江阴写字楼出售需求的中小企业也会更多。
　　2、对中小投资者来说，可选择面积在80-120平方米的单位，一方面投入的资金相对不高，另一方面租赁需求大，租客相对稳定，价格合适时也容易出手。40-60平方米的蚊型户型，尽管投入成本更低，但租客大多为小型企业，流动性较高，收租难于稳定。
　　3、留意写字楼附带的装修、景观、楼层是否舒适，管理费最好在10元/平方米以下，车位、电梯等硬件设施配套要充足，裙楼是否有商业餐饮配套。
　　4.要考察项目是否有商务配套，如秘书服务、酒店式服务、工商咨询、法律服务、会议室、视厅室出租等，还有管理公司的管理水平等细节，这些因素都直接影响租金水平。
　　5.产权要清晰。如购买的是期楼，一定要打听是否有预售证，如果是现楼，一定要留意是否已完成了规划验收、消防验收和质量验收。
　　6.如果是二手楼，最好选择一些入住率高、知名度高的楼盘，而且已有一些知名企业、单位进驻的项目。还要关注该写字楼近几年的成交情况，单位转手的频率等等。
　　7.目前在售的商务式写字楼不少是由住宅楼改造而成，购买时一定要弄清楚其使用性质是否已经改为写字楼用途，否则就不能办理工商登记。
　　8.有些在售的商务式写字楼是由烂尾楼盘活重新上市的，因为写字楼的使用年限为50年，因此投资者购买时一定要留意其土地出让时间是在什么时候，权衡其所剩的使用年限。
*注：转载此文请说明来自淮南装饰网www.0554zsw.com 淮南建材网www.0554jcw.com

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